編者按：近日易居研究院發布百城住宅庫存報告，江西竟有4個城市排名靠前，由于這是研究機構的報告，非官方公布，但也值得警覺。

　　核心觀點：

　　  百城庫存：雖然全國百城庫存去化周期位于低位，但從住宅成交的月度走勢看，已經出現了連續4個月的下滑，這說明去庫存的動力是在減弱的。對于此類情況，要求各地注意庫存的壓力和風險，從供應和需求兩端優化去庫存的環境。

　　  趨勢判斷：包括包頭、漳州和哈爾濱等城市的去庫存周期略偏高，但此類城市近期也在積極優化去庫存的環境。類似地方政府的動作是值得肯定的，在堅持房住不炒的大前提下，因城施策，有助于緩解庫存矛盾，促進房企銷售業績的增長。

　　  一、庫存

　　  1、100城庫存：連續23個月同比正增長

　　  截至10月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50233萬平方米，環比減少1.0%，同比增長8.1%。當前庫存規模已保持連續23個月同比正增長。在今年“金九銀十”成色偏弱的情況下，類似庫存走勢自然帶來一定的壓力。換句話說，四季度要關注庫存壓力增大的風險。

　　  2、供求關系：住宅成交出現連續4個月下滑的現象

　　  10月份，100個城市新建商品住宅供應量為4647萬平方米，而成交量為5153萬平方米，呈現了“供小于求”的態勢。此前四個月全國百城均呈現出“供大于求”的態勢，而10月份推盤節奏放緩，各地重點消化9月份的新增供應量，其客觀上限制了庫存的過快增長。

　　  當前需要關注去庫存的動力或動能問題。數據顯示，全國百城新建商品住宅成交面積已連續4個月出現了環比下降的現象，環比跌幅分別為2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。這說明此前一波交易高峰或是暫時的，后續要防范成交數據繼續下跌所帶來的風險。若是市場交易繼續走弱，客觀上會影響去庫存的工作。

　　  3、城市結構：一二線庫存同比增速相對高

　　  截至10月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3043、26376和20814萬平方米，同比增速分別為12.7%、12.6%和2.4%。從同比增速數據看，三類城市同比增速都呈現擴大態勢，其中一二線城市同比增速相對高。和百城的分析類似，后續要密切關注市場交易行情，以防范各地庫存壓力增大的風險。

　　  4、城市排行：64城庫存面積超去年同期

　　  截至10月底，100個城市中，有64個城市庫存出現了庫存同比正增長現象�？傮w上看，庫存同比上升的城市數量較多，說明庫存規模超過了去年同期水平。庫存上升有不同的邏輯，其和推盤節奏、交易行情等有關。不過近期要重點關注交易行情偏冷的城市，包括日照、鄭州、青島、昆明等城市都屬于交易偏冷的城市，相應的庫存增速也略偏高。

　　從表1可以看出，我省贛州市商品住宅庫存增速高達69%，位居百城第4!而南昌庫存增速最慢，為-42%，九江為-36%，分列第一和第三，顯示庫存下降較多。

　　存銷比，即去化周期。表2是去化周期前10和后10位的城市。從表中可以看出，我省景德鎮新建商品住宅存銷比竟達38.4，位居第一!需引起高度關注。